一、案例基本信息采集

　　案例类型：律师代理诉讼成功案例

　　案例报送时间： 2019 年 5 月20 日

　　业务类别：民事诉讼

　　法院判决时间：一审判决：2013年 9 月18 日；

　　二审裁定：2014年3月5日。

　　法院名称： 一审法院：湖北省武汉市中级人民法院

　　二审法院：湖北省高级人民法院

　　代理律师姓名： 郑亚军

　　律师事务所名称：湖北申简通律师事务所

　　供稿：湖北申简通律师事务所，郑亚军

　　审稿：（实名，逐级）

　　检索主题词：郑亚军、民事、武汉奥里商务有限公司

　　二、案例正文采集

　　【案情简介】

　　2011年5月6日，奥里商务公司为甲方，台扬公司为乙方，共同签订《租赁合同》。包东辉为台扬公司的法定代表人亦是公司唯一股东，台扬公司为一人有限责任公司，且包东辉为台湾地区居民。《租赁合同》约定，乙方租用甲方位于武汉市汉口火车站南广场西侧奥里商务公司之台湾风情广场商铺，商务租赁期限共96个月，自2011年10月1日起至2019年9月31日止。本合同订立、效力、解释、履行及其争议的解决，均应适用中华人民共和国的法律及受其管辖。合同签订后，原告奥里商务公司向台扬公司按时交付了租赁商铺。台扬公司法定代表人包东辉从其银行卡中向奥里商务公司分别于2012年6月14日支付中央空调费13800元及1、2月的水电垃圾费35201元、6月29日支付5月水电及垃圾费21673元、7月23日支付3、4月水电垃圾费54449元，共支付125123元。2012年8月1日包东辉从其个人账户上向奥里商务公司支付房租60000元。此后，台扬公司及包东辉未向奥里商务公司支付房租及水电垃圾费。

　　2012年6月6日，台扬公司以台湾风情广场的名义向奥里商务公司《复函》，称：贵处6月4日《函》收悉，由于我公司目前经营一直处于亏损状态，开支所需资金待台湾款项打入公司账户后，与下周日内支付3至4个月的水电费。6月14日，台湾风情广场向奥里商务公司《函告》，称公司经营效益不佳，只能缴纳部分水电垃圾费，剩余部分要求准许分期缴纳。两日后，奥里商务物业管理处向台扬公司发出《催款通知单》，该通知主要载明：截至2012年6月16日，贵商铺所欠水电费金额总计55661元；水电费金额都按合同规定单价0.95元和3.15元计算，暂时没有考虑电损及公共部分分摊的水费；请贵商铺在下周五前交齐所有款项，否则将作出断水断电处理。6月26日，台扬公司以台湾风情广场的名义向奥里商务公司复函，该《复函》称，该公司同意缴纳所用水电费，因资金困难，在近几日内付清6月份水电费，下欠3--5月份水电费力争于7月中下旬缴清。三日后，台湾风情广场再向奥里商务公司复函，请求明确4号商铺的租金及起租时间，租金从台湾转账至大陆的时间为7月下旬至月底。6月30日，奥里商务公司向台扬公司回函，告知4号商铺的实测面积为142.06㎡，租金标准为430元／㎡，每月租金为61086元，核准为商铺4月13日--6月13日租金为122172元。2012年8月30日、9月13日，奥里商务公司分别向台扬公司发函催收台扬公司所欠房租、水电费等相关费用。台扬公司收到函件后，一直未向奥里商务公司支付所欠租金。同年，10月28日台扬公司回函，称一层照明不足，导致经营亏损，如不能改善，且解决损失，我方不能按期缴租。至2012年8月30日止台扬公司尚欠奥里商务公司商铺租金2322520元及水电费169846.02元，从2012年8月1日起按日万分之一计算已经产生滞纳金34912.8元。台扬公司自此后未向奥里商务公司支付水电费亦未继续使用租赁商铺，尚在经营的三家商铺均为与奥里商务公司协商后直接向该公司缴纳水电费，故未产生新的水电费。奥里商务公司遂向湖北省武汉市中级人民法院提起诉讼。

　　【代理意见】

　　一、原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿原告遭受的相应损失。合同签订后，原告按约交付了租赁商铺，但是被告台扬公司不按月支付租金及水电费。4号商铺自2012年4月13日至11月13日应交租金427602元，其它商铺自2012年7月13日至11月13日应交租金432352元，共计859954元，截止2012年11月13日被告台扬公司却只支付了60000元租金，拖欠原告商铺租金人民币799954元、水电费人民币149790.06元、滞纳金人民币15244.8元，共计人民币964988.86元。原告多次发函催讨，被告台扬公司却百般推诿，还于2012年10月28日公然致函原告明确表示拒绝支付欠租。依照原告和被告台扬公司合同约定原告有权立即解除《台湾风情广场商铺租赁合同》。

　　二、被告台扬公司应恢复商铺原状，向原告腾退商铺，并向原告支付租金、水电费、滞纳金至实际腾退并清偿完毕止。

　　三、包东辉为台扬公司的法定代表人，亦是公司唯一股东，台扬公司为一人有限责任公司。并且包东辉曾以个人账户向奥里商务公司支付台扬公司的租金及其他费用，其不能证明个人财产独立于公司财产之外。故被告包东辉应对台扬公司的债务承担连带责任。

　　综上，奥里商务公司为维护自身合法权利请求依法判令：1、解除原告与被告台扬公司于2011年5月6日签订的《台湾风情广场商铺租赁合同》；2、被告台扬公司立即将位于武汉市汉口火车站西侧台湾风情广场第一层商铺恢复原状，腾退给原告。3、被告台扬公司立即向原告支付截止2012年11月13日的欠租799954元，欠付的水电费149790.06元，滞纳金15244.8元，共计964988.86元，并继续向原告支付租金、水电费、滞纳金至实际腾退并清偿完毕止。4、被告包东辉对上述债务向原告承担连带责任。5、两被告承担全部诉讼费用。

　　【裁判文书】

　　湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂武汉中民外初字第00018号

　　本院认为，因台扬公司系包东辉一人公司，包东辉为台湾地区居民，本案属涉台房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人在合同中已经约定适用中华人民共和国法律解决争议，故本院有权对此案进行审理。

　　2011年5月6日，奥里商务公司与台扬公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为有效。奥里商务公司按约交付商铺后，台扬公司未能按时交付房屋租金及约定的其他费用，奥里商务公司在本案诉讼前，多次向台扬公司发函对该公司进行催收，但台扬公司一直未能支付租金，其违约行为已经满足合同约定奥里商务公司单方解除《租赁合同》的条件，奥里商务公司有权单方解除合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同期间届满或者合同解除时除当事人另外有约定外未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，台扬公司应返还其租赁所有商铺并恢复原状。对于台扬公司在租赁合同履行期间未按时支付的租金及水电费亦应予支付并按合同约定承担相应的违约金。奥里商务公司请求在扣除约定的免租期后，从2012年4月13日起至2013年8月30日止台扬公司以61086元／月计取4号商铺的租金；分别以24512元／月、29291元／月、54285元／月计取9号、10号、11号商铺的租金；2013年8月31日起至台扬公司腾退之日止，以65347.6元／月计取4号商铺的租金；分别以26227.84元／月、31341.37元／月、58084.95元／月计取9号、10号、11号商铺的租金的诉讼请求，应予支持。对台扬公司已经支付的6万元租金在上述租金中予以充减。对按合同约定一并租赁给台扬公司的6号、10A、12号商铺，因台扬公司一直未予使用，奥里商务公司同意给予优惠和照顾未计收上述商铺租金，且在诉讼中该公司未对上述商铺的租金提出请求，故台扬公司对上述商铺的租金免于支付，但台扬公司应于《租赁合同》解除后一并向奥里商务公司腾退上述商铺。对台扬公司于租赁期间欠付的2012年7月至11月的水电费169846.02元，应按合同约定向奥里商务公司支付并按合同约定延迟期间按日万分之一的标准计收滞纳金。包东辉为台扬公司的法定代表人亦是公司唯一股东，台扬公司为一人有限责任公司，包东辉曾以个人账户向奥里商务公司支付台扬公司的租金及其他费用，其不能证明个人财产独立于公司财产之外，故应对台扬公司的上述债务承担连带责任。

　　台扬公司称奥里商务公司未按合同约定履行义务，导致其租赁的商铺经营受到影响的答辩理由，没有证据予以证实，本院不予支持。台扬公司虽与奥里商务公司通过电子邮件等方式商讨过其他更大范围的合作，但最终并未达成书面协议，且与本案争议的合同没有关联性，故台扬公司称与奥里商务公司存在其他合作纠纷导致其未向奥里商务公司支付租金的答辩理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。

　　综上，奥里商务公司与台扬公司签订《租赁合同》，按约定履行其合同义务后，台扬公司未按时向奥里商务公司缴纳租金及相关费用，违反合同约定。奥里商务公司行使单方解除权，符合合同约定，本院支持。台扬公司应向奥里商务公司腾退其所租赁的所有商铺，支付拖欠租金、水电费及滞纳金。包东辉对台扬公司上述债务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

　　一、解除原告武汉奥里商务有限公司与被告武汉台扬实业有限公司签订的《台湾风情广场商铺租赁合同》；

　　二、被告武汉台扬实业有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市汉口火车站西侧台湾风情广场第一层第4、6、9、10、10A、11、12号商铺恢复原状并向原告武汉奥里商务有限公司腾退；

　　三、被告武汉台扬实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉奥里商务有限公司支付拖欠的租金2322520元及至台扬公司腾退之日止的租金（2013年8月31日起以65347.6元／月计取4号商铺的租金；以26227.84元／月、31341.37元／月、58084.95元／月计取9号、10号、11号商铺的租金）、水电费169846.02元及滞纳金34912.8元及从2013年8月31日起至判决给付之日止的滞纳金（按日万分之一分段计）；

　　四、被告包东辉对上述款项承担连带责任。

　　如被告武汉台扬实业有限公司及包东辉未能按时履行上述给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费13450元，由被告武汉台扬实业有限公司负担。

　　【案例评析】

　　一、本案是一起涉台房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人在合同中已经约定适用中华人民共和国法律解决争议。按照最高院《关于适用涉外民事关系法律法若干问题的解释》（一）第二条、第十九条及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条之规定，当合同约定适用中华人民共和国法律管辖，可视为当事人选择适用中国内地相关的法律。故本案由湖北省武汉市中级人民法院适用中华人民共和国相关法律进行审理。

　　二、本案中被告包东辉是被告台扬公司的法定代表人，亦是公司唯一股东。且包东辉曾以个人账户向奥里商务公司支付台扬公司的租金及其他费用，其不能证明个人财产独立于公司财产之外。根据《公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中包东辉未提交相关证据，故其应对台扬公司的债务承担连带责任。

　　【结语和建议】

　　本案最终在武汉市人民政府台湾事务办公室的协调之下，武汉奥里商务有限公司与武汉台扬实业有限公司以及包东辉达成和解协议，武汉台扬实业有限公司和包东辉撤回了上诉的申请。和解作为解决纠纷的途径之一，能够极大地节省司法资源，同时兼顾当事人利益的平衡。当事人通过协商解决纠纷，以和为贵。感谢市台办在案件中的大力支持和积极协调，极大地促进了纠纷的解决。