【关键词】业主共有权

随着社会经济的快速发展，人民物质生活水平的日益提高，城市小区不断增多，小区治理已成为我国社会治理的重要环节，和谐的小区环境是社会稳定的重要基础。但在实践中，建立小区业主自治制度、维护业主共有权往往存在诸多现实障碍。

此次《民法典》在物权编第六章中规定了业主的建筑物区分所有权，其中就有关业主共有权的内容进行较大的补充和完善。

【典型案例】

某物业公司受小区建设单位委托，对该小区进行前期物业服务，之后小区成立业主委员会。2013年起，物业公司在未征得业主大会同意、办理合法手续的情况下，擅自利用小区物业绿地、电梯进行了修建停车位、发布广告等盈利活动，获得了公共收益。2019年5月14日，小区业委会与物业公司终止物业服务合同，物业公司在提供服务期间未曾公布公共收益的账目明细，在退场时也未就公共收益与业委会进行交接。现业委会起诉要求物业公司返还公共收益。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十七条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第二百七十八条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十二条　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百八十五条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

【解读】

一、业主共有权

《民法典》明确规定业主对专有部分以外的共有部分享有权利，包括两部分内容：一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

共有部分包括如下：（1）法律、行政法规规定的共有部分；（2）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（3）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；（4）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。同时，业主享有对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利。

另依据《民法典》，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于涉及业主共有和共同管理权的重大事项，依法应当由业主共同决定：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

本案中，物业公司未经业主表决通过、擅自在小区绿地修建停车场、在电梯内发布广告，是侵犯业主共有权益的行为。

二、业主维权

公共区域属于全体业主共有，如果物业公司未经业主同意擅自利用公共区域开展盈利活动，业主依法维权面临以下问题：

（一）诉讼主体资格

《民法典》规定，业主可以依照法律法规设立业主大会、选举业主委员会。

1、业主大会是业主的自治组织，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会属于非法人组织性质的管理团体，具备“准主体”的法律地位，能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。

2、业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，执行业主会议的决议。业主委员会根据业主大会的决定，可以代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。

因此，本案中业主委员会有权根据业主大会授权对物业公司提起诉讼。

（二）能否请求物业公司返还公共收益

《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

本案中，小区内的绿地和电梯依法属于业主共有部分，物业公司擅自在小区绿地修建停车位、在电梯发布广告等活动产生的盈利，在扣除合理成本之后，属于小区全体业主所有，业主委员会有权请求物业公司返还扣除合理成本后的公共收益。物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。

（三）诉讼时效

根据《民法典》的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

本案中，虽然公共收益自2013年就开始产生，但是物业公司进行的物业服务具有时间上的连续性。2019年5月14日，物业公司与业委会解除合同退场时未与业委会进行公共收益的交接，这个时间点应当认定为知道或者应当知道权利受到损害的时间。因此，诉讼时效应从2019年5月14日开始计算，诉讼时效期间为三年。

《民法典》物权编结合了我国现行《物权法》、《物业管理条例》和相关司法解释的规定，对物业管理区域内改变共用部分用途或利用共用部分的经营行为进行了规范，为保障业主共有权的有效行使、促进城市小区管理体系的建立提供了法律依据。在此基础上，业主、业主委员会、物业公司更需要通力合作，共同建设和谐的社区环境。