【关键词】居住权

我国正经历着长期的、大规模的城市化进程以及随之而来的居住难题。党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为回应社会上日益增长的住房需求，《民法典》物权编中专门规定了居住权。

【典型案例】

李某（72岁）与孙某（68岁）系再婚，李某立下遗嘱，在其死后名下房屋归由前妻所生儿子甲继承，同时又担心自己死后，孙某无处居住，希望为妻子孙某在该房屋上设立居住权。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

【解读】

一、居住权的定义

居住权，是指自然人依据合同或遗嘱取得的，对他人的住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。设定居住权的实质是将房屋所有权能在居住权人和所有权人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，具体表现为以下特征：

1、居住权的目的是为了满足生活居住的需要，而不包括用于生产经营活动。

2、居住权人只能是自然人。居住权是基于生活需要而设定的权利，因此只能由自然人享有，而不能由法人或其他组织享有。

3、设立居住权以无偿为原则，当事人另有约定的除外。现实生活中，设立居住权主要是家庭成员之间出于赡养、扶养等生活需要而设立，因此原则上为无偿。但是，为了更好的发挥居住权的制度功能，提高房屋的利用效率，应当允许当事人以有偿的方式设立居住权。

4、限制对居住权的处分。居住权不得转让，也不能继承，且设立居住权的住宅也不得出租，除非当事人另有约定。

二、居住权的权利性质

1、居住权是以满足权利人的居住需要而设定的用益物权。基于这种用益物权，居住权人不仅能占有他人住宅，并以居住为目的使用他人住宅，还能排除他人对住宅的不法妨害。

2、居住权不仅仅是一种用益物权，而且属于用益物权中的人役权，即为特定人的利益而利用他人之物的权利。除了财产属性之外，居住权还具有较强的人身属性，只能由特定的权利人所享有，而不能用来牟利或转让给他人，居住权人死亡的，居住权即归于消灭，不能继承。设立了居住权的住宅不能出租，除非当事人另有约定。

三、居住权的设立

居住权的设立有两种方式：

一是通过订立居住权合同来设立居住权。《民法典》规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。

二是通过遗嘱方式设立居住权，即住宅的所有权人通过遗嘱，在自己死后为他人设立居住权。《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”因此，以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱中也应当明确居住权人的姓名和住所，住宅的位置，居住的条件和要求以及居住权的期限等内容。

四、居住权的登记

居住权作为一种用益物权，属于绝对权，居住权人对房屋具有较强的支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。经过登记公示后，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。

无论是通过居住权合同或者遗嘱方式设立居住权，当事人都应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

五、居住权的消灭

居住权有以下几种消灭事由：

1、作为居住权客体的不动产灭失；

2、居住权期限届满；

3、居住权人死亡，因居住权不能继承，故此归于消灭。

居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

六、居住权和租赁权的区别

居住权和租赁权都是对他人房屋享有占有、使用的权利，但二者存在明显的区别：

（一）权利性质不同

居住权属于用益物权，具有对世性、绝对性，经登记设立后可以对抗房屋所有权人之外的任何第三人。而租赁权作为债权，具有相对性，除了在买卖不破租赁的场合具有对抗效力，其他情形仅在特定的合同当事人之间发生效力。

（二）设立方式不同

居住权可以通过合同或遗嘱取得，并且以登记为成立要件，即不登记不发生设定居住权的效力。租赁权是依据租赁合同而产生的合同债权，是否登记并不影响租赁权的成立。

（三）权利主体不同

居住权人只能是自然人，房屋租赁权人可以自然人、法人或者非法人组织。

（四）权利内容不同

居住权具有专属性，不能转让、继承，居住权人死亡的，居住权就消灭。设立了居住权的住宅，也不得出租。租赁权作为债权则不具有专属性，经过出租人同意，承租人可以将住宅进行转租。

（五）存续期限不同

居住权附随于特定的权利人而存续，法律不限制其存续的最长期限，其通常是长期权利，甚至可能是为居住权人终身所设定的。而依据《民法典》第705条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》首次从民商事基本法层面明确居住权，通过确立居住权，可以满足特定人群的居住需求，也有助于完善住房保障体系，为老年人以房养老提供制度支持，实现“住有所屋”的目标。